[摘要] 近年來，大城市發展逐漸由增量擴張向存量提升轉變。
近年來，大城市發展逐漸由增量擴張向存量提升轉變。
國家發改委等15部門日前聯合印發了《關于推動先進制造業和現代服務業深度融合發展的實施意見》提出，要鼓勵地方創新用地供給，盤活閑置土地和城鎮低效用地，實行長期租賃、先租後讓、租讓結合等供應方式，保障兩業融合發展用地需求。
盤活存量土地和低效用地，加快存量提升，也成爲許多城市發展的重要方向。在廣東順德，以村級工業園升級改造爲突破口，順德目前已完成改造面積1.6萬畝，今年要完成超2萬畝的改造目標，而村級工業園改造完畢後騰出的13.5萬畝，將爲高端制造業發展騰出空間。
11月5日，深圳召開産業用地全球推介計劃新聞發布會，宣布將一次性集中推出30平方公裏産業用地，總共25宗地。深圳此輪向全球推介的産業用地全部來自土地整備，通過集中資源、集中力量、集中智慧，創新“規模整備、一體規劃、連片開發”實施模式。
根據當地媒體報道，目前深圳全市有工業區約7200個，平均規模3.6公頃，平均毛容積率1.4、平均建築層數4層，近90％分布在原特區外；目前全市清查出的已批未建土地達到564宗，面積11．9平方公裏，其中出讓10年以上未建宗地398宗，面積869公頃。除此之外，深圳還梳理出有潛力的低效用地約300平方公裏。這一連串的數字意味著，深圳的國土空間潛力巨大，只待挖掘。
華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛對財經分析，經過幾十年的快速發展，珠三角的土地開發空間已經日趨飽和，在嚴格的農田和生態保護線以及大城市劃定城市邊界的情況下，今後新增建設用地將較爲有限，占比也會下降。相比之下，存量土地的改造提升對城市拓展發展空間十分重要，未來存量土地的改造會占據大城市建設用地的主要部分。
在廣州，今年8月，廣州市發布村級工業園整治提升的實施意見，提出要通過淘汰關停一批、功能轉換一批、改造提升一批，分批次有步驟進行村級工業園整治提升，創新村級工業園整治提升工作的體制機制，強化環境及安全整治，淘汰汙染及落後産能；全面提升村級工業園的産業結構及單位産出；提高土地集約節約利用效率，完善區域市政基礎及公共服務設施。
珠三角的發展也是我國大中城市發展的一個縮影。把城市有限的存量土地資源進行提升、擴容，實現更加集約化的發展，這也是今後大中城市發展的思路。
此前10月19日，在由中國城市規劃學會和重慶市政府主辦的2019中國城市規劃年會上，住房和城鄉建設部副部長黃豔表示，我國的城鎮化率已經接近60%，城市建設的重點已經轉入對存量的提質增效階段，對城市建成區的改造提質，已經成爲主要工作內容。
在這個過程中，各地正加快城市更新改造的步伐，城市更新改造也蘊含著巨大的市場空間，吸引各大企業進入。
以龍光地産（03380.hk）爲例，截至2019年6月末，龍光地産3200億元舊改貨值中，深圳占比達到930億元。而就類型結構來看，在龍光地産的總舊改貨值中，舊廠占比爲60%，舊村占比爲40%。
佳兆業集團（01638.hk）控股戰略官、戰略研究院院長劉策在第五屆中國城市鎮運營商大會上表示，低效土地需要更新的模式體現其價值。當前大灣區各城因地制宜不斷完善城市更新政策，均以“存量規劃”爲主要內容。一方面嚴格控制新增建設用地的總量，鼓勵盤活存量資産釋放優質土地資源；另一方面加大政策扶持力度助推“工改工”發展，加快城市産業轉型升級。
專家告訴記者，未來大城市新增的土地指標將不斷減少，更多的將是存量土地的再升級再改造。存量土地的改造，會釋放城市發展所需要的空間，也會提升大中城市整體的容積率。
此前10月24日，萬科集團（000002.sz）董事會主席郁亮在談房地産市場應如何建立長效機制時表示，當前國內大城市的土地開發率大部分低于25%，且存在土地用途供應錯配問題。他建議大城市、核心城市、特大城市的土地開發率應該提升到60%。
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